DE 18/10/1991 DOU 21/10/1991
(Dispõe
sobre as Locações dos Imóveis Urbanos e os
Procedimentos a Elas Pertinentes)
TÍTULO
I - Da Locação (artigos 1 a 57)
CAPITULO
I-
Disposições Gerais (artigos 1 a 45)
SEÇÃO
I - Da Locação em Geral (artigos 1 a 13)
Art.
1 - A locação de imóvel urbano regula-se
pelo disposto nesta Lei.
Parágrafo
único. Continuam regulados pelo Código Civil e
pelas leis especiais:
a)
as locações:
1.
de imóveis de propriedade da União, dos Estados e
dos Municípios, de suas autarquias e fundações
publicas;
2.
de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento
de veículos;
3.
de espaços destinados a publicidade;
4.
em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados,
assim considerados aqueles que prestam serviços regulares
a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.
b)
o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art.
2 - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário,
entende se que são solidários se o contrario não
se estipulou.
Parágrafo
único. Os ocupantes de habitações coletivas
multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.
Art.
3 - O contrato de locação pode ser ajustado por
qualquer prazo,
dependendo
de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo
único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não
estará obrigado a observar o prazo excedente.
Art.
4 - Durante o prazo estipulado para a duração
do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel
alugado. O locatário, todavia, poderá devolve-lo,
pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista
no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.
Parágrafo
único. O locatário ficara dispensado da multa
se a devolução do imóvel decorrer de transferencia,
pelo seu empregador, privado ou publico, para prestar serviços
em localidades diversas daquela do inicio do contrato, e se notificar,
por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias
de antecedência.
Art.
5 - Seja qual for o fundamento do termino da locação,
a ação do locador para reaver o imóvel e a
de despejo.
Parágrafo
único. O disposto neste artigo não se aplica se a
locação termina em decorrência de desapropriação,
com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
Art.
6 - O locatário poderá denunciar a locação
por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com
antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo
único. Na ausência do aviso, o locador poderá
exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos,
vigentes quando da resilição.
Art.
7 - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso,
a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário
poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a
desocupação, salvo se tiver havido aquiescência
escrita do nu proprietário ou do fideicomissário,
ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário
ou do fiduciário.
Parágrafo
único. A denuncia devera ser exercitada no prazo de noventa
dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação
da extinção do usufruto, presumindo-se, após
esse prazo, a concordância na manutenção da
locação.
Art.
8 - Se o imóvel for alienado durante a locação,
o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de
noventa dias para a desocupação, salvo se a locação
for por tempo determinado e o contrato contiver clausula de vigência
em caso de alienação e estiver averbado junto a matricula
do imóvel.
§
1 - Idêntico direito terá o promissário-comprador
e o promissário-cessionario, em caráter irrevogável,
com imissão na posse do imóvel e titulo registrado
junto a matricula do mesmo.
§
2 - A denuncia devera ser exercitada no prazo de noventa dias contados
do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após
esse prazo, a concordância na manutenção da
locação.
Art.
9 - A locação também poderá ser
desfeita:
I -
por mutuo acordo;
II
- em decorrência da pratica de infração legal
ou contratual;
III
- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos;
IV
- para a realização de reparações urgentes
determinadas pelo Poder Publico, que não possam ser normalmente
executadas com a permanência do locatário no imóvel
ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art.
10 - Morrendo o locador, a locação transmite-se
aos herdeiros.
Art.
11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados
nos seus direitos e obrigações:
I -
nas locações com finalidade residencial, o cônjuge
sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários
e as pessoas que viviam na dependência econômica do
"de cujus", desde que residentes no imóvel;
II
- nas locações com finalidade não residencial,
o espolio e, se for o caso, seu sucessor no negocio.
Art.
12 - Em casos de separação de fato, separação
judicial, divorcio ou dissolução da sociedade concubinária,
a locação prosseguira
automaticamente
com o cônjuge ou companheiro que permanecer no
imóvel.
Parágrafo
único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub
rogação será comunicada por escrito ao locador,
o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias,
a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer
das garantias previstas nesta Lei.
Art.
13 - A cessão da locação, a sublocação
e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem
do consentimento prévio e escrito do locador.
§
1 - Não se presume o consentimento pela simples demora do
locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§
2 - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência
de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá
o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
SEÇÃO
II Das Sublocações (artigos 14 a 16)
Art.
14 - Aplicam-se as sublocações, no que couber,
as disposições relativas as locações.
Art.
15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que
seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado
o direito de indenização do sublocatário contra
o sublocador.
Art.
16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador
pela importância que dever ao sublocador, quando este for
demandado e, ainda, pelos alugueis que se vencerem durante a lide.
SEÇÃO
III Do Aluguel (artigos 17 a 21)
Art.
17 - E livre a convenção do aluguel, vedada a
sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação
a variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo
único. Nas locações residenciais serão
observados os critérios de reajustes previstos na legislação
especifica.
Art.
18 - E licito as partes fixar, de comum acordo, novo valor para
o aluguel, bem como inserir ou modificar clausula de reajuste.
Art.
19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário,
após três anos de vigência do contrato ou do
acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão
judicial do aluguel, a fim de ajusta-lo ao preço do mercado.
Art.
20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação
para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento
antecipado do aluguel.
Art.
21 - O aluguel da sublocação não poderá
exceder o da locação, nas habitações
coletivas multifamiliares, a soma dos alugueis não poderá
ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo
único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário
a reduzir o aluguel ate os limites nele estabelecidos.
SEÇÃO
IV Dos Deveres do Locador e do Locatário (artigos 22 a 26)
Art.
22 - O locador e obrigado a:
I -
entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de
servir ao uso a que se destina;
II
- garantir, durante o tempo da locação, o uso pacifico
do imóvel locado;
III
- manter, durante a locação, a forma e o destino do
imóvel;
IV
- responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação;
V -
fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição
minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com
expressa referencia aos eventuais defeitos existentes;
VI
- fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias
por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII
- pagar as taxas de administração imobiliária,
se houver, e de intermediações, nestas compreendidas
as despesas necessárias a aferição da idoneidade
do pretendente ou de seu fiador;
VIII
- pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel,
salvo disposição expressa em contrario no contrato;
IX
- exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes
relativos as parcelas que estejam sendo exigidas;
X -
pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo
único. Por despesas extraordinárias de condomínio
se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros
de manutenção do edifício, especialmente:
a)
obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura
integral do imóvel;
b)
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração
e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c)
obras destinadas a repor as condições de habitabilidade
do edifício;
d)
indenizações trabalhistas e previdenciárias
pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio
da locação;
e)
instalação de equipamentos de segurança e de
incêndio, de telefonia, de intercomunicação,
de esporte e de lazer;
f)
despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso
comum;
g)
constituição de fundo de reserva.
Art.
23 - O locatário e obrigado a:
I -
pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação,
legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou,
em sua falta, ate o sexto dia útil do mês seguinte
ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não
tiver sido indicado no contrato;
II
- servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido,
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo trata-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III
- restituir o imóvel, finda a locação, no estado
em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes
do seu uso normal;
IV
- levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de
qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba,
bem como as eventuais turbações de terceiros;
V -
realizar a imediata reparação dos danos verificados
no imóvel, ou nas suas instalações, provocados
por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI
- não modificar a forma interna ou externa do imóvel
sem o consentimento prévio ou por escrito do locador;
VII
- entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança
de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação,
multa ou exigência de autoridade publica, ainda que dirigida
a ele, locatário;
VIII
- pagar as despesas de telefone e de consumo de forca, luz e gás,
água e esgoto;
IX
- permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário,
mediante combinação previa, de dia e hora bem como
admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na
hipótese prevista no art. 27;
X -
cumprir integralmente a convenção de condomínio
e os regulamentos internos;
XI
- pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII
- pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§
1 - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem
as necessárias a administração respectiva,
especialmente:
a)
salários, encargos trabalhistas, contribuições
previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b)
consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das áreas
de uso comum;
c)
limpeza, conservação e pintura das instalações
e dependências de uso comum;
d)
manutenção e conservação das instalações
e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos
e de segurança, de uso comum;
e)
manutenção e conservação das instalações
e equipamentos de uso comum destinados a pratica de esportes e lazer;
f)
manutenção e conservação de elevadores,
porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g)
pequenos reparos nas dependências e instalações
elétricas e hidráulicas de uso comum;
h)
rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior
ao inicio da locação;
i)
reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente
utilizado no custeio ou complementação das despesas
referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período
anterior ao inicio da locação.
§
2 - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas
no parágrafo anterior, desde que comprovados a previsão
orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer
tempo a comprovação das mesmas.
§
3 - No edifício constituído por unidades imobiliárias
autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários
ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1
deste artigo, desde que comprovadas.
Art.
24 - Nos imóveis utilizados como habitação
coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários
poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a
construção for considerada em condições
precárias pelo Poder Publico.
§
1 - O levantamento dos depósitos somente será deferido
com a comunicação, pela autoridade publica, da regularização
do imóvel.
§
2 - Os locatários ou sublocatários que deixarem o
imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução
das obras necessárias a regularização.
§
3 - Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários
ou sublocatários poderão ser levantados, mediante
ordem judicial, para realização das obras ou serviços
necessários a regularização do imóvel.
Art.
25 - Atribuída ao locatário a responsabilidade
pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias
de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas
juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo
único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão
as vantagens dai advindas, salvo se o locatário reembolsa-lo
integralmente.
Art.
26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja
realização incumba ao locador, o locatário
e obrigado a consenti-los.
Parágrafo
único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário
terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período
excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato. SEÇÃO
V Do Direito de Preferência (artigos 27 a 34)
Art.
27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa
de cessão de direitos ou dação em pagamento,
o locatário tem preferência para adquirir o imóvel
locado em igualdade de condições com terceiros, devendo
o locador dar-lhe conhecimento do negocio mediante notificação
judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo
único. A comunicação devera conter todas
as condições do negocio e, em especial, o preço,
a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem
como o local e horário em que pode ser examinada a documentação
pertinente.
Art.
28 - O direito de preferência do locatário caducara
se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação
integral a proposta, no prazo de trinta dias.
Art.
29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário,
a posterior desistência do negocio pelo locador acarreta,
a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive
lucros cessantes.
Art.
30 - Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá
a preferêcia ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.
Se forem vários os sublocatários, a preferencia caberá
a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo
único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá
a preferencia ao locatário mais antigo, e, se da mesma data,
ao mais idoso.
Art.
31 - Em se tratando de alienação de mais de uma
unidade imobiliária, o direito de preferencia incidira sobre
a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art.
32 - O direito de preferência não alcança
os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial,
permuta, doação, integralização de capital,
cisão, fusão e incorporação.
Art.
33 - O locatário preterido no seu direito de preferência
poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando
o preço e demais despesas do ato de transferência,
haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de
seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis,
desde que o contrato de locação esteja averbado pelo
menos trinta dias antes da alienação junto a matricula
do imóvel.
Parágrafo
único. A averbação far-se-á a vista
de qualquer das vias do contrato de locação, desde
que subscrito também por duas testemunhas.
Art.
34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência
do condômino terá prioridade sobre a do locatário.
SEÇÃO
VI Das Benfeitorias (artigos 35 e 36)
Art.
35 - Salvo expressa disposição contratual em contrario,
as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário,
ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis,
desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem
o exercício do direito de retenção.
Art.
36 - As benfeitorias voluptuárias não serão
indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário,
finda a locação, desde que sua retirada não
afete a estrutura e a substancia do imóvel.
SEÇÃO
VII Das Garantias Locatícias (artigos 37 a 42)
Art.
37 - No contrato de locação, pode o locador exigir
do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I -
caução;
II
- fiança;
III
- seguro de fiança locatícia.
Parágrafo
único. E vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Art.
38 - A caução poderá ser em bens moveis
ou imóveis.
§
1 - A caução em bens moveis devera ser registrada
em Cartório de Títulos e Documentos; a em bens imóveis
devera ser averbada a margem da respectiva matricula.
§
2 - A caução em dinheiro, que não poderá
exceder o equivalente a três meses de aluguel, será
depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder
Publico e por ele regulamentada, revertendo em beneficio do locatário
todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento
da soma respectiva.
§
3 - A caução em títulos e ações
devera ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso
de concordata, falência ou liquidação das sociedades
emissoras.
Art.
39 - Salvo disposição contratual em contrario, qualquer
das garantias da locação se estende ate a efetiva
devolução do imóvel.
Art.
40 - O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição
da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I -
morte do fiador;
II
- ausência, interdição, falência ou insolvência
do fiador, declaradas judicialmente;
III
- alienação ou gravação de todos os
bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência
sem comunicação ao locador;
IV
- exoneração do fiador;
V -
prorrogação da locação por prazo indeterminado,
sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI
- desaparecimento dos bens moveis;
VII
- desapropriação ou alienação do imóvel.
Art.
41 - O seguro de fiança locatícia abrangera a
totalidade das obrigações do locatário.
Art.
42 - Não estando a locação garantida por
qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário
o pagamento do aluguel e encargos ate o sexto dia útil do
mês vincendo.
SEÇÃO
VIII Das Penalidades Criminais e Civis (artigos 43 e 44)
Art.
43 - Constitui contravenção penal, punível
com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de
três a doze meses do valor do ultimo aluguel atualizado, revertida
em favor do locatário:
I -
exigir, por motivo de locação ou sublocação,
quantia ou valor alem do aluguel e encargos permitidos;
II
- exigir, por motivo de locação ou sublocação,
mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III
- cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art.
42 e da locação para temporada.
Art.
44 - Constitui crime de ação publica, punível
com detenção de três meses a um ano, que poderá
ser substituída pela prestação de serviços
a comunidade:
I -
recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações
coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel
e encargos;
II
- deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após
a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de
usa-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo
prazo mínimo de um ano;
III
- não iniciar o proprietário, promissário-comprador
ou promissário-cessionário, nos casos do inciso IV
do art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II
do art. 53, a demolição ou a reparação
do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV
- executar o despejo com inobservância do disposto no §
2 do art. 65.
Parágrafo
único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas
neste artigo, poderá o prejudicado reclamar em processo próprio,
multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo
de vinte e quatro meses do valor do ultimo aluguel atualizado ou
do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado
o imóvel.
SEÇÃO
IX Das Nulidades (artigo 45)
Art.
45 - São nulas de pleno direito as clausulas do contrato
de locação que visem a elidir os objetivos da presente
Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação
prevista no art. 47, ou que afastem o direito a renovação,
na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações
pecuniárias para tanto.
CAPITULO
II Das Disposições Especiais (artigos 46 a 57)
SEÇÃO
I Da Locação Residencial (artigos 46 e 47)
Art.
46 - Nas locações ajustadas por escrito e por
prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução
do contrato ocorrera findo o prazo estipulado, independentemente
de notificação ou aviso.
§
1 - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse
do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição
do locador, presumir-se-á prorrogada a locação
por prazo indeterminado, mantidas as demais clausulas e condições
do contrato.
§
2 - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá
denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta
dias para desocupação.
Art.
47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação
prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo
ser retomado o imóvel:
I -
nos casos do Art. 9;
II
- em decorrência de extinção do contrato de
trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário
estiver relacionada com o seu emprego;
III
- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente
que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro,
de imóvel residencial próprio;
IV
- se for pedido para demolição e edificação
licenciada ou para a realização de obras aprovadas
pelo Poder Publico, que aumentem a área construída
em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for
destinado a exploração de hotel ou pensão,
em cinqüenta por cento;
V -
se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar
cinco anos.
§
1 - Na hipótese do inciso III, a necessidade devera ser judicialmente
demonstrada, se:
a)
o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel estiver
ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado
na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio,
já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b)
o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir
em imóvel próprio.
§
2 - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante devera
comprovar ser proprietário, promissário-comprador
ou promissário cessionário, em caráter irrevogável,
com imissão na posse do imóvel e titulo registrado
junto a matricula do mesmo.
SEÇÃO
II Da Locação para Temporada (artigos 48 a 50)
Art.
48 - Considera-se locação para temporada aquela
destinada a residência temporária do locatário,
para pratica de lazer, realização de cursos, tratamento
de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros
fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada
por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não
mobiliado o imóvel.
Parágrafo
único. No caso de a locação envolver imóvel
mobiliado, constara do Contrato, obrigatoriamente, a descrição
dos moveis e utensílios que o guarneçam, bem como
o estado em que se encontram.
Art.
49 - O locador poderá receber de uma só vez e
antecipadamente os alugueis e encargos, bem como exigir qualquer
das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as
demais obrigações do contrato.
Art.
50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer
no imóvel sem oposição do locador por mais
de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação
por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o
pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo
único. Ocorrendo a prorrogação, o locador
somente poderá denunciar o contrato após trinta meses
de seu inicio ou nas hipóteses do art. 47.
SEÇÃO
III - Da
Locação não Residencial
(artigos 51 a 57)
Art.
51 - Nas locações de imóveis destinados
ao comercio, o locatário terá direito a renovação
do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I -
o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II
- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III
- o locatário esteja explorando seu comercio, no mesmo ramo,
pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§
1 - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido
pelos cessionários ou sucessores da locação;
no caso de sublocação total do imóvel, o direito
a renovação somente poderá ser exercido pelo
sublocatário.
§
2 - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o
imóvel para as atividades de sociedade de que faca parte
e que a esta passe a pertencer o fundo de comercio, o direito a
renovação poderá ser exercido pelo locatário
ou pela sociedade.
§
3 - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios,
o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação,
desde que continue no mesmo ramo.
§
4 - O direito a renovação do contrato estende-se as
locações celebradas por industrias e sociedades civis
com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes
os pressupostos previstos neste artigo.
§
5 - Do direito a renovação decai aquele que não
propuser a ação no interregno de um ano, no máximo,
ate seis meses, no mínimo, anteriores a data da finalização
do prazo do contrato em vigor.
Art.
52 - O locador não estará obrigado a renovar o
contrato se:
I -
por determinação do Poder Publico, tiver que realizar
no imóvel obras que importarem na sua radical transformação;
ou para fazer modificação de tal natureza que aumente
o valor do negocio ou da propriedade;
II
- o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou
para transferência de fundo de comercio existente ha mais
de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.
§
1 - Na hipótese do inciso II, o imóvel não
poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário,
salvo se a locação também envolvia o fundo
de comercio, com as instalações e pertences.
§
2 - Nas locações de espaços em "shopping
centers", o locador não poderá recusar a renovação
do contrato com fundamento no inciso II
deste
artigo.
§
3 - O locatário terá direito a indenização
para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que
tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização
do fundo de comercio, se a renovação não ocorrer
em razão de proposta de terceiro, em melhores condições,
ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel,
não der o destino alegado ou não iniciar as obras
determinadas pelo Poder Publico ou que declarou pretender realizar.
Art.
53 - Nas locações de imóveis utilizados
por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos
de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder
Publico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas,
o contrato somente poderá ser rescindido:
Artigo,
"caput", com redação dada pela Lei numero
9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação).
I - nas hipóteses do art. 9;
II
- se o proprietário, promissário-comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável e imitido
na posse, com titulo registrado, que haja quitado o preço
da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo
proprietário, pedir o imóvel para demolição,
edificação licenciada ou reforma que venha a resultar
em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área
útil.
Art.
54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores
de "shopping center", prevalecerão as condições
livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos
e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§
1 - O empreendedor não poderá cobrar do locatário
em "shopping center":
a)
as despesas referidas nas alíneas "a", "b"
e "d" do parágrafo único do art. 22; e
b)
as despesas com obras ou substituições de equipamentos,
que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data
do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
§
2 - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas
em orçamento, salvo casos de urgência ou forca maior,
devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta
dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação
das mesmas.
Art.
55 - Considera-se locação não residencial
quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel
destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios,
gerentes, executivos ou empregados.
Art.
56 - Nos demais casos de locação não residencial,
o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo
o prazo estipulado, independentemente de notificação
ou aviso.
Parágrafo
único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer
no imóvel por mais de trinta dias sem oposição
do locador, presumir-se-á prorrogada a locação
nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art.
57 - O contrato de locação por prazo indeterminado
pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário
trinta dias para a desocupação.
TITULO
II Dos Procedimentos (artigos 58 a 75)
CAPITULO
I Das Disposições Gerais (artigo 58)
Art.
58 - Ressalvados os casos previstos no parágrafo único
do art. 1, nas ações de despejo, consignação
em pagamento de aluguel e acessório da locação,
revisionais de aluguel e renovatórias de locação,
observar-se-á o seguinte:
I -
os processos tramitam durante as ferias forenses e não se
suspendem pela superveniência delas;
II
- e competente para conhecer e julgar tais ações o
foro do lugar da situação do imóvel, salvo
se outro houver sido eleito no contrato;
III
- o valor da causa correspondera a doze meses de aluguel, ou, na
hipótese do inciso II do art. 47, a três salários
vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV
- desde que autorizado no contrato, a citação, intimação
ou notificação far-se-á mediante correspondência
com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica
ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile,
ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas
no Código de Processo Civil;
V -
os recursos interpostos contra as sentenças terão
efeito somente devolutivo.
CAPITULO
II Das Ações de Despejo (artigos 59 a 66)
Art.
59 - Com as modificações constantes deste Capitulo,
as ações de despejo terão o rito ordinário.
§
1 - Conceder-se-á liminar para desocupação
em quinze dias, independentemente da audiência da parte contraria
e desde que prestada a caução no valor equivalente
a três meses de aluguel, nas ações que tiverem
por fundamento exclusivo:
I -
o descumprimento do mutuo acordo ( Art. 9, inciso I), celebrado
por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual
tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação,
contada da assinatura do instrumento;
II
- o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão
do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência
previa;
III
- o termino do prazo da locação para temporada, tendo
sido proposta a ação de despejo em ate trinta dias
após o vencimento do contrato;
IV
- a morte do locatário sem deixar sucessor legitimo na locação,
de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no
imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V -
a permanência do sublocatário no imóvel, extinta
a locação, celebrada com o locatário.
§
2 - Qualquer que seja o fundamento de ação far-se-á
ciência do pedido aos sublocatários, que poderão
intervir no processo como assistentes.
Art.
60 - Nas ações de despejo fundadas no inciso IV
do art. 9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição
inicial devera ser instruída com prova de propriedade do
imóvel ou do compromisso registrado.
Art.
61 - Nas ações fundadas no § 2 do art. 46
e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo
da contestação, manifestar sua concordância
com a desocupação do imóvel, o juiz acolhera
o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação,
contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade
pelas custas e honorários advocatícios de vinte por
cento sobre o valor dado a causa. Se a desocupação
ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficara isento dessa
responsabilidade; caso contrario, será expedido mandado de
despejo.
Art.
62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de
pagamento de aluguel e acessórios da locação,
observar-se-á o seguinte:
I -
o pedido de rescisão da locação poderá
ser cumulado com o de cobrança dos alugueis e acessórios
da locação, devendo ser apresentado, com a inicial,
calculo discriminado do valor do debito;
II
- o locatário poderá evitar a rescisão da locação
requerendo, no prazo da contestação, autorização
para o pagamento do debito atualizado, independentemente de calculo
e mediante deposito judicial, incluídos:
a)
os alugueis e acessórios da locação que vencerem
ate a sua efetivação;
b)
as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c)
os juros de mora;
d)
as custas e os honorários do advogado do locador, fixadas
em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não
constar disposição diversa.
III
- autorizada a emenda da mora e efetuado o deposito judicial ate
quinze dias após a intimação do deferimento,
se o locador alegar que a oferta não e integral, justificando
a diferença, o locatário poderá complementar
o deposito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa
manifestação;
IV
- não sendo complementado o deposito, o pedido de rescisão
prosseguira pela diferença, podendo o locador levantar a
quantia depositada;
V -
os alugueis que forem vencendo ate a sentença deverão
ser depositados a disposição do juízo, nos
respectivos vencimentos, podendo o locador levanta-los desde que
incontroversos;
VI
- havendo cumulação dos pedidos de rescisão
da locação e cobrança dos alugueis, a execução
desta pode ter inicio antes da desocupação do imóvel,
caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo
único. Não se admitira a emenda da mora se o locatário
já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze
meses imediatamente anteriores a propositura da ação.
Art.
63 - Julgada procedente a ação de despejo, o juiz
fixara prazo de trinta dias para a desocupação voluntária,
ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§
1 - O prazo será de quinze dias se:
a)
entre a citação e a sentença de primeira instancia
houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b)
o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e
III do art. 9 ou no § 2 do art. 46.
§
2 - Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado
pelo Poder Publico, respeitado o prazo mínimo de seis meses
e o máximo de um ano, o juiz disporá, de modo que
a desocupação coincida com o período de ferias
escolares.
§
3 - Tratando-se de hospitais, repartições publicas,
unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de
saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Publico,
bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo
for decretado com fundamento no inciso IV do Art. 9 ou no inciso
II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em
que entre a citação e a sentença de primeira
instancia houver decorrido mais de um ano, hipótese em que
o prazo será de seis meses.
§
3 com redação dada pela Lei numero 9.256, de 09/01/1996
(DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação).
§ 4 - A sentença que decretar o despejo fixara o valor
da caução para o caso de ser executada provisoriamente.
Art.
64 - Salvo nas hipóteses das ações fundadas
nos incisos I, II e IV do art. 9, a execução provisória
do despejo dependera de caução não inferior
a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado
ate a data do deposito da caução.
§
1 - A caução poderá ser real ou fidejussória
e será prestada nos autos da execução provisória.
§
2 - Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão
que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução
revertera em favor do réu, como indenização
mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação
própria, a diferença pelo que a exceder.
Art.
65 - Findo o prazo assinado para a desocupação,
contado da data da notificação, será efetuado
o despejo, se necessário com emprego de forca, inclusive
arrombamento.
§
1 - Os moveis e utensílios serão entregues a guarda
de depositários, se não os quiser retirar o despejado.
§
2 - O despejo não poderá ser executado ate o trigésimo
dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente
ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art.
66 - Quando o imóvel for abandonado após ajuizada
a ação, o locador poderá imitir-se na posse
do imóvel. |